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2017-2-27 22:9

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  策略第三日调研感受:地产、基建需求“不悲不喜”,更应关注区域和结构

策略: 廖凌、曹柳龙

  我们今天上午调研了一家汽车核心零部件上市公司,下午调研了一家大型水泥公司和某装饰公司,从策略研究员的角度,我们的感受是:

  水泥企业供需格局到底有没有超预期?不能简单“一概而论”,不同区域表现出不同特征。仅以我们调研的华东地区而论,17年的水泥需求整体表现较为平稳,春节后的开工率数据跟去年差不多,大概在70%的水平;供给层面,因为不存在类似北方15省严格限产的情况,产能收缩并不显著,价格方面整体保持平稳走势。

  水泥需求结构:基建、市政仍是主力,农村需求增长显著。目前占比最高的为基建(30%左右)、市政工程(15%-20%)及农村基建,另外房地产需求大概占到10%-15%左右。中期来看,未来水泥需求整体呈平稳略有下行的趋势,基建和市政需求仍占大头,需求的主要增量来自于部分基建(如城铁、城轨)、新农村建设等,而房地产需求整体仍将保持稳定(施工面积较稳定、三四线城市需求尚可)。

  地产周期下行对水泥需求影响并不大。一方面,房地产占水泥下游需求比例仅15%不到,且呈逐年下滑态势,地产调控虽有冲击但影响幅度较小;另一方面,水泥需求与房地产实际施工面积更为相关,该数据历年都比较稳定,因此与地产调控不存在很高的直接相关性。

  基建需求尚可但不是“全面加码”,更值得关注的是区域和结构。对于大家关心的基建,目前水泥企业反馈的信息是部分省市尤其是中西部、中南部地区表现相对较好,而华东、华北地区基本保持平稳,基建的增量主要来自于中西部地区;从结构来看,据我们调研的工业装饰及幕墙企业反馈,由于PPP、政府大型工程(主要集中在中西部)、“一带一路”项目的边际贡献,公司17年新签订单将出现加速增长,而这些方向均是政策结构性刺激的领域。

  通过近3天的微观调研,我们的直观感受是“地产没有想象中的差,基建没有想象中的强”。仅以华东地区而言,地产小周期下行速度慢于预期,调控对地产产业链的全面影响尚未体现,后续的风险主要来自于政策、利率冲击等外部因素;对于基建产业链,微观数据未显示全面加码的信号,真实的需求还需要等到3月后全面开工后去验证,后续我们将保持密切观察。

  杭州某地产公司(2月22日上午)

地产:金山

1、杭州楼市成交量:政策收紧后市场降温明显,同环比皆有下滑

杭州八区商品住宅1月成交69万方,环比12月下降了37%,同比也有非常明显的下滑,市场降温明显。主要有两方面原因,第一,限购政策落实,1年社保的强制要求,限制了非杭州本地的投资需求,而投资需求在2016年全年占杭州商品住宅成交的比例达到了33%,是历史最高(过去两年都是低于20%);第二,与南京、合肥类似,地方政府对于高价盘的预售证发放十分严格,导致新增供给不足,并且对于预售价格有很强的指导,因此无论是主观上还是客观上,开发商的新盘入市都比较纠结和困难。在这样的情况下,杭州的刚需被迫挤入二手房市场,因此,预计今年杭州的二手房成交套数可能会超过一手房。

2、杭州楼市成交价:整体保持平稳,政府对房价调控目标明确

价格方面基本保持平稳。主要也是两方面原因,第一,从库存角度看,杭州主城八区住宅的取证库存大约580万方,10.7个月的去化周期,这个数值不高,但是如果考虑出让土地以后的广义库存,这个规模达接近3000万方。而杭州2016年住宅成交高峰是1500万方,库存压力仍存。第二,杭州政府对于今年房价环比调控要求非常严,也会通过控制高价盘备案,来调节和平衡全市的成交均价。

3、购房信贷、土地市场和开发投资

总体来看,杭州的政策收紧相比南京合肥没有那么严格,购房信贷方面,首套房首付比例3成,二套房6成,商业银行按揭贷款的发放总体也还是比较顺利。限购执行力度非常严格,相比12年的调控,政府较真很多,非本地需求1年社保的强制要求很难突破。

土地市场方面,鉴于广义库存规模较大,杭州供地基本保持平稳,没有大起大落,未来三年的规划每年新增住宅供地1000万方,基本与未来新房成交量相匹配。不过,土地价格近期没有随着新房市场降温而回落,主要是因为政府确定的拍卖底价较高,并且杭州开发商对于优质地块的争夺还是很激烈的,僧多粥少。

16年下半年杭州集中出现了较多的地王项目,目前在政府控制预售价格的情况下,这些地王项目持有者比较难受,在规模和利润之间被迫做一个单选题,从而这些项目的新开工未来可能节奏会比较慢。

  某建筑装饰公司(2月22日下午)

建筑:岳恒宇

今年将是业绩反转向上的第一年

经过两年蛰伏,今年预计是业绩反转第一年。今年业绩会有一定的向上弹性,净利润预测30%-50%增长(去年3个多亿净利润)。去年有几个亮点,首先新签有效订单125亿(增长13%)创了新高,另外经营收款创新高,经营净现金流量2个多亿。公司很有信心,17年新签订单力争超200亿,增长50%。

业绩好转向上的四个逻辑

第一,去年经理层刚换过,需要磨合,从新签订单、现金流量等指标说明管理层做出来的效果不错;第二,订单增长带来收入增长,订单增量一部分来自PPP业务,控股公司接单,上市公司做相关装饰工程,一部分来自工程总承包业务;第三,重点重大工程给公司带来了很好的声誉,APEC、G20主要场馆由公司完成,名气出来了,金砖5国会场、迪斯尼的装饰也纷纷寻求合作,包括最近公告的海外政府;第四,上周公告的塔吉克斯坦公司,公司通过这里介入中亚五国,做一带一路项目,预计二季度会有大项目落地。

地产投资下降对公司的影响不大

一是公司地产项目目前占比50%,未来可能还会下降;二是这个市场很大,公司只有50亿的收入,不会起到决定影响,以前地产投资高公司收入也不会大幅增长,顶多收款情况好些,这几年投资下降对收款有些影响,但增速影响不大;三是公司认为16年去库存很快,今年可能会补库存,业务可能不降反增。

公司的蘑菇加旗舰店试营业,今年实现自己的小目标

公司家装经过几年试错,目前具备稳步增加收入的条件。经过去年一年调研公司把自己定位为迎合中等偏上客户,每平米装修价格约在1700-1800元,软装可选每平米600元。去年在淡季一个月接了20单进行测试,今年计划逐步铺开。目标是做2个亿收入,平均一单20万。不喊口号,不放空话。今年做好服务,杭州自营,别的地方做好加盟管理。

计划将传统120天的工期减少到65天,给客户工期最多的节省,所有施工进行之前,所有的材料就已下单。这样一个工长之前每年20-30单,65天就变成了一年45单。会有三种模式,一户一做,这针对高端5%;个性化定制15%;样板房拎包入住占80%。

蘑菇加旗舰店强调给客户不一样的体验,除了传统样板房参观,还配有软装货架、咖啡屋、VR场景展示等环节,区别于其他装修公司旗舰店。

  某大型水泥公司(2月22日下午)

建材:邹戈

  1、库存:目前主流企业库存都较低,海螺水泥没有停窑,库位比高一点(50%出头),其他企业基本都接近空库状态,好于2014、2015、2016年同期(按农历日期算);有一个重要原因是2016年11月中旬开始北方15省错峰生产停窑,今年因为环保抓得严,停产执行比较好,以前这个时候北方会流入一部分产量来南方,这次反而变成南方流入一部分产量去了北方,这也有助于长三角这一块协同停产做得好,降低了库存。

  2、格局和停产:今年1季度江苏和浙江停窑35天(去年是停45天),从1月15日开始到2月25日,海螺沿江生产线不参与停产,上游的华新水泥2016年7月份以后也加入协同停产阵营(2015年4季度-2016年上半年是跑量策略);不过2月15日金峰水泥提前复产了5条线(总共9条线)。

  这几年江浙沪集中度有提升,但龙头公司还没达到很强的控制度,未来需求变差时区域必定还要打战。

  3、需求和去年价格原因分析

  这几年需求总体略有下降,不过长三角市场总量大,大企业影响不大;公司预计未来2-3年需求总量处于稳中略有下行的态势,不会出现大幅下行的情况。

  2016年需求比2015年略有增长,区域产能利用率也基本维持在70%左右,水泥年度均价2016年比2015年略高一些(公司2016年均价比2015年高2元/吨),但是年内价格走势完全不一样,2015年是年初到年尾单边下行,而2016年刚好相反,单边上行;原因在于2015年价格起点较高,而需求处于回落趋势,企业间打价格战为主;而2016年价格起点低,企业开年处于亏损状态,协同意愿强(停产执行较好),去年3月旺季来时碰到需求非常好,上半年协同提价效果好,下半年杭州G20会议、年底错峰生产、环保核查使得供给收缩,企业趁此大幅协同提价。

  目前市场复工情况约50-60%,需求还没正常恢复,从以往经验来看市场启动要到正月底(对应为2月底),3月份需求很关键,一方面2月底长三角企业协同停产结束,都会恢复生产,另一方面北方错峰生产执行到3月15日,产能恢复后看市场需求能否匹配,短期来看,天气因素更重要。公司预计上半年需求仍将保持稳定,下半年看不清,取决于房地产需求的变化,感觉和2014年比较相似。

  

  

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稿源: 百度新闻源  2017-2-27 22:9     编辑: 赵经理
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编辑: 黄叙浩